성벽(城壁)이 있는 도시에서 제사지내는 서낭신[城隍神]과 그 발생·직능·성격이 같은 신인데, 농촌에서 그 고장의 토지와 부락민의 보호·안전·행복을 지배한다고 여겨 왔다.

이미 주대(周代)부터 토지신으로 제사지내 오던 사(社:土神)의 신앙에 바탕을 둔 것이라 하겠다.

토지신과 농민의 일상생활의 관계는 매우 긴밀하여, 가족의 안녕과 풍작을 기원하는 외에 부락 또는 가정 내의 모든 문제가 제기되며 가축의 도망문제까지 호소하게 되고 부락민의 집회장소가 되기도 한다.

신상(神像)은 백발흑의(白髮黑衣)의 노인이 많고, 제삿날은 지방에 따라 다르나 떠들썩한 고악(鼓樂)이 벌어진다.

토지신은 또 저승세계의 관료(官僚)로서 사후(死後)의 세계를 관장한다고도 믿고 있으며, 현세의 관료조직을 모방하여 공적이 있으면 승격시키고 과실이 있으면 면직도 시키는 인격신(人格神)으로 그 최고위는 옥황상제(玉皇上帝)이다.

민간전설에 의하면 살아 있는 동안 그 지방에서 공로가 있는 인물이 임명되고 연애나 결혼, 음주나 투쟁까지도 행하는 것으로 믿고 있다.

한국에서는 집터의 주재신(主宰神)이라고 일컫는 터주신이 이 토지신에 비교되며 지신(地神)도 이와 유사한 일면을 지니고 있다.